Il mutuo: le cose da sapere

Le valutazioni che seguono sono senz’altro gli aspetti più importanti di cui tenere conto per l’avvio di un mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile.

L’importo

Le somme che si possono ottenere in prestito sono in genere l’80% (in alcuni casi anche 100 % ) del valore periziato/commerciale dell’immobile.Va ricordato che l’istituto di credito si avvale di tecnici che verificano, attraverso una perizia, il valore dell’immobile in modo da poter stabilire con precisione una stima oggettiva e veritiera sulla quale poi calcolare la percentuale di mutuo da erogare. Gli istituti bancari possono però porre limitazioni maggiori in relazione al reddito del richiedente ( in genere l’importo delle rate non potrà superare un terzo del reddito del mutuatario ), o grazie al generoso intervento di terzi (per lo più parenti) che garantiscono il pagamento delle rate.

La durata

Altro metodo per superare il limite del reddito è quello di diluire molto nel tempo la restituzione del capitale mutuato. Cento milioni da pagare in dieci anni comporteranno una rata di rimborso più alta rispetto alla medesima somma rimborsabile in quindici o venti anni.

Il mutuatario deve affrontare una scelta importante: meglio diluire lo sforzo o concentrare i sacrifici in un breve periodo? La risposta è ovviamente sempre legata alle proprie prospettive di reddito: se una famiglia con
redditi da lavoro dipendente può orientarsi su un mutuo a lunga durata, un professionista nel pieno della sua capacità economica farà bene ad orientarsi su un finanziamento più breve.

Tasso fisso, variabile e misto

Tasso fisso

I mutui a tasso fisso sono quelli la cui percentuale d’interesse da corrispondere alla banca è stabilita a priori e rimanendo fissa nel tempo consente di stabilire, già dal momento in cui viene erogato il mutuo,
le rate che si dovranno pagare per tutto il periodo concordato e per nessun motivo questi potranno cambiare, anche nel caso di cambiamenti burrascosi del mercato.

Tasso variabile

I mutui a tasso variabile sono soggetti alle variazioni nel tempo delle rate legate all’andamento dell’economia quindi a fronte di una rata iniziale molto bassa dovremo correre il rischio di un aumento del
tasso di interesse e, conseguentemente, della rata da dover corrispondere.

Tasso misto

Negli ultimi anni si è diffusa una tipologia di mutuo con soluzioni intermedie: un periodo a tasso fisso (di diversa durata a seconda delle Banche ) e poi la possibilità di scegliere se continuare o optare per un
tasso variabile ( od altre condizioni ).

Questo tipo di mutuo conviene in periodi in cui si prevede un andamento al rialzo dei tassi nei primi cinque anni (e magari a ribasso negli anni successivi ). Occorre però ricordare che, specialmente se il mutuo è di
lunga durata, è difficile prevedere l’andamento dei tassi di interesse.

Oneri accessori

Le spese da sostenere non si fermano agli interessi e all’ammortamento del capitale ma riguardano anche questioni più tecniche.
E’ necessario, pertanto, controllare con attenzione le seguenti voci:

  • istruzione pratica (per alcune Banche è gratuita o la legano alla cifra del mutuo stipulato,per altre raggiunge qualche centinaio di euro);
  • perizia ( presso alcune Banche è compresa nelle spese di istruttoria);
  • penalità per rimborso anticipato (potrebbe anche non essere richiesta, se troppo alta, valutarne le conseguenze nel caso vogliate vendere l’immobile prima di aver estinto il mutuo e l’acquirente non voglia accollarselo);
  • versamento rate (alcune Banche richiedono qualche euro per il versamento di ciascuna rata).

Per tutte queste spese c’è una notevole eterogeneità tra le Banche, quindi, oltre a chiedere le condizioni del mutuo, è utile soffermarsi anche su questi aspetti e non darli per scontati.

L’erogazione

Un altro aspetto da valutare è quello dei tempi di erogazione del mutuo. Se avete bisogno di disporre della somma richiesta in tempi brevi farete bene a valutare attentamente i tempi richiesti dagli istituti sia per svolgere
la pratica che per erogare effettivamente la somma.

Siccome bisogna aspettare l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, non sempre la Banca mutuante vi verserà il giorno stesso della stipula la somma mutuata, e questo, in caso di acquisto contestuale dell’immobile, potrà creare qualche problema col venditore che dovrà attendere anche un mese per il pagamento del prezzo della vendita.

Alcune Banche adottano per questo caso sistemi indolori per il mutuatario, come per esempio la concessione della valuta alla data della stipula. Ciò significa che anche se la somma mutuata viene materialmente versata un
mese dopo, la valuta, e quindi tutti gli effetti del credito, saranno riferiti al giorno della stipula.

Fate in modo di disporre tempestivamente tutta la documentazione necessaria per evitare che ci vengano richieste delle integrazioni che porterebbero ad un inevitabile allungamento dei tempi concordati.
Il mutuo preesistente Capita spesso che l’immobile che si vuole acquistare abbia già un mutuo.

Sorge allora il problema di valutare la possibilità di subentrare nel mutuo stimato dal venditore, accollandosi le rate residue alle condizioni già stabilite, o pagare l’intero prezzo di vendita dell’immobile servendosi di un
diverso finanziamento concesso da un altro istituto bancario, a favore del quale, una volta estinta la precedente ipoteca, si procederà ad iscrivere un nuovo gravame.

Subentrare ad un mutuo acceso in precedenza da altri è un’operazione che a volte conviene. Accollandosi il mutuo si risparmia automaticamente tutte le spese di accensione del mutuo.

Queste considerazioni non esonerano però l’acquirente da un’attenta verifica delle condizioni finanziarie a cui il mutuo che sta per accollarsi è stato concesso. Infatti le condizioni del vecchio mutuo potrebbero essere insostenibili in quanto il tasso d’interesse concordato precedentemente, magari in condizioni di mercato nettamente differenti da quelle presenti, potrebbe essere svantaggioso e indurre a decisioni diverse.