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Consigli per calcolare il valore di un immobile con attività alberghiera

Consigli per calcolare il valore di un immobile con attività alberghiera

Lasciamo perdere Milano, Roma, Firenze, Venezia, dove il prezzo degli Hotel a camera è tornato all’incirca ante 2008, valori che sono attorno ai 200 e 300 mila euro a camera per i 5 / 4 stelle, 140 / 180 mila per 3 stelle o 4 stelle in periferia. Poi abbiamo città di seconda fascia 5 / 4 stelle 150 / 220 mila, 90 / 140 mila per 3 stelle o 4 stelle di periferia, per tutto il resto d’Italia la situazione sta lentamente
migliorando.


Le aste hanno raggiunto quotazioni così basse che in alcuni casi i curatori hanno sospeso le vendite nella convinzione di poter trovare acquirenti disposti a pagare più dei valori ribassati dalle continue aste deserte.


Ma quale valore dare oggi ad una camera di hotel al di fuori delle grandi città? Per semplificare ancora direi di spostare il valore dalla camera al fatturato, in questo modo non si devono portare correttivi su centro / periferia, stelle, location, situazione immobile, il fatturato non mente, ogni caratteristica positiva o negativa viene contemplata, unico fattore che può essere distorsivo è la buona o cattiva
gestione.


Ma chi vende, vende quello che ha, quindi a mio giudizio basare la valutazione sul fatturato è corretto.
Ma veniamo a quante volte moltiplicare il fatturato per avere una valutazione corretta.


Diamo per scontato che l’utile sul fatturato è, al netto, del 20 % (consideriamo che equivale circa all’affitto della struttura), e che sia plausibile lavorare per 15 anni per pagare la struttura, il multiplo del fatturato è di 3.
Esempio un hotel che fattura 500.000 euro l’anno (sempre al netto dell’iva) stimiamo un valore di 1.500.000i.


È tanto, è poco? Tanto non può essere, perché se l’hotel fattura 10.000 euro camera anno, vuol dire che ha 50 camere, la metratura si trova moltiplicando per 40 mq.
Quindi 50 camere x 40 mq = 2.000 mq, a 1.500.000i significa pagare 750 euro a mq, neanche il costo di costruzione!

Se fattura 15.000 a camera, sempre con fatturato di 500.000 / 15.000 = 33 camere x 40 mq = 1320 mq, quindi sempre meno di 1.000 euro per mq.
Facciamo un pensiero alternativo, verifichiamo se sul mercato immobiliare il valore per una metratura simile è coerente su quello che ho scritto sopra, tenendo sempre presente che una struttura turistica ha serie difficoltà a cambiare la destinazione.

Altra cosa da tenere ben presente è l’enorme difficoltà al finanziamento, le banche fanno fatica a FINANZIARE ACQUISTI DI ALBERGHI, danno i soldi solo se sei un cliente top con ottime garanzie alle spalle, e se tutto va bene, finanziano il 70 %. Immaginate di vendere il vostro Hotel per 2 milioni, l’acquirente dovrebbe disporre almeno di 600.000 euro cash.


Confrontandomi quotidianamente sulle difficoltà a vendere strutture “piccole” dalle 50 camere a scendere, suggerisco di usare tutti gli strumenti possibili per ampliare la platea dei possibili acquirenti.


Se non si vuole abbassare il prezzo, meglio vendere l’attività e fare un contratto di affitto nuovo, oppure valutare seriamente una vendita con contratti tipo rent to buy (creando in questo modo una leva finanzia all’acquirente) ma solo a fronte di una congrua caparra e degli acconti mensili come deterrente al non venire meno all’acquisto con rogito notarile dopo 3 anni di conduzione del hotel.
Quello che conta è avere una strategia precisa, realizzabile, coerente con il mercato odierno, per conseguire dei validi obbiettivi.

Se volete un mio supporto chiamatemi senza problemi, sarò felice di darvi consiglio sulle possibilità, ovviamente a titolo gratuito. Sempre aperto al confronto per ora è tutto, buon lavoro e saluti.

Giorgio Lanaro – Resp. Commerciale

Telefono: +39 348 3024657 oppure +39 349 3807900
venditehotel@gmail.com